Masz mieszkanie, które chcesz wynająć i czerpać z niego zysk? Nasłuchałeś się jednak strasznych historii o okropnych najemcach, którzy nie płacą czynszu, robią bałagan, a na końcu nie chcą się wyprowadzić? Żeby lepiej zabezpieczyć interesy właścicieli lokali mieszkalnych, ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego wprowadziła instytucję najmu okazjonalnego. Nie jest to – wbrew potocznemu brzemieniu – wyłącznie najem na krótki okres czasu. Przeczytaj ten artykuł i dowiedz się, co to jest najem okazjonalny. Czy faktycznie jest taki korzystny dla właściciela? Jak mogą skorzystać na nim także najemcy?
Najem okazjonalny – czym jest?
Żeby się tego dowiedzieć, zajrzyjmy do przepisów. A tu mamy mały galimatias, w którym niewprawnemu obywatelowi łatwo się pogubić. Bo z jednej strony mamy przepisy kodeksu cywilnego o najmie, w tym najmie nieruchomości. Z drugiej jednak strony w Polsce obowiązują przepisy szczególne dotyczące wynajmu mieszkań. Te z kolei reguluje ustawa o ochronie praw lokatorów. I to właśnie tu należy szukać pojęcia i definicji najmu okazjonalnego.
Co zatem oznacza najem okazjonalny?
Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.
Jaki lokal może być przedmiotem najmu okazjonalnego?
Intuicja podpowiada nam, że skoro najem jest okazjonalny, to oznacza, że można z niego korzystać okazjonalnie. Lub co jakiś czas albo przez krótki okres czasu. Tak zresztą sugerują nawet czasem artykuły w internecie czy podpowiedzi sztucznej inteligencji (AI). Tymczasem w przypadku przepisów prawnych intuicja zwodzi nas na manowce. Dzieje się tak wtedy, gdy przepis zawiera definicję, która dokładnie określa, jak rozumie dane pojęcie. Akurat krótkie pobyty w hotelach, bursach, internetach, domach wypoczynkowych, apartamentach, pokojach lub innych miejscach noclegowych, z których korzystasz w celach wypoczynkowych lub turystycznych, czyli okazjonalnie i przez krótki czas, pod definicję najmu okazjonalnego w ogóle nie podpadają. Dlaczego?
Przyjrzyjmy się definicji lokalu z tej ustawy:
lokal – należy przez to rozumieć lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a także lokal będący pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki;
nie jest w rozumieniu ustawy lokalem pomieszczenie przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób, w szczególności znajdujące się w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynkach służących do celów turystycznych lub wypoczynkowych;
Czym różni się najem okazjonalny od zwykłego najmu?
Dwa wyróżniki najmu okazjonalnego są takie, że jest to umowa zawarta na czas określony, ale nie dłuższy niż 10 lat. W przypadku zwykłego najmu czas umowy może być nieokreślony. Po drugie, umowę najmu okazjonalnego dedykuje się osobom, które wynajmują swoje mieszkania lokatorom, ale sami nie prowadzą działalności gospodarczej w tym zakresie. Inaczej można powiedzieć, że to taki najem prywatny. Dlatego z założenia przepisy mają chronić zarówno właścicieli mieszkań przed nieuczciwymi najemcami, jak i najemców przed nieuzasadnioną eksmisją na bruk. Głosy dotyczące tego, kogo bardziej chronią przepisy o najmie okazjonalnym są podzielone.
Jakie są korzyści z najmu okazjonalnego?
Korzyści z najmu okazjonalnego może odnieść każda ze stron. Niewątpliwie zabezpieczeniem interesu właścicieli mieszkań jest specjalny tryb egzekucji najemcy z mieszkania po zakończeniu umowy. Stosuje się go, gdy ten nie chce opuścić lokalu dobrowolnie. To właśnie główny element, który uregulowano odmiennie niż w przypadku zwykłej umowy najmu. Z drugiej strony możliwość rozwiązania umowy najmu ograniczono do wylistowanych w ustawie przypadków, co mocno chroni najemcę. Dzieje się tak także dlatego, że zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów umowa nie może zawierać postanowień mniej korzystnych dla lokatorów, niż gwarantuje to im ustawa. Wydaje się jednak, że właścicieli mieszkań przekonuje specjalny tryb zawarcia umowy najmu okazjonalnego. Gdy będziesz poszukiwać mieszkania na wynajem przekonasz się, że wiele ogłoszeń zawiera warunek, że umowa może być zawarta wyłącznie jako umowa wynajmu okazjonalnego.
Jak zawrzeć umowę o najem okazjonalny?
Taka umowa ma zastrzeżony specjalny tryb jej zawarcia. Żeby była ważna, strony muszą ją zawrzeć w formie pisemnej. Najwygodniej będzie, gdy obie strony umowy spotkają się przy wspólnym stole i podpiszą umowę. Podpisanie umowy najmu okazjonalnego może się odbyć między samymi stronami takiej umowy, bez udziału notariusza. Natomiast elementem umowy najmu okazjonalnego są pewne oświadczenia, które dołącza się do umowy w formie załączników. Jedno z tych oświadczeń trzeba podpisać u notariusza, o czym piszemy dalej.
Potrzebujesz porady albo wsparcia w tematyce najmu okazjonalnego? Chcesz, abyśmy przygotowały dla Ciebie dedykowaną umowę najmu okazjonalnego? Napisz lub zadzwoń do nas – pomożemy Ci z Twoją umową najmu okazjonalnego.
Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego potwierdzony u notariusza
Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się w szczególności:
1) oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu złożonym mu przez wynajmującego;
2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
3) oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2), o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.
Jak widzisz dwa z tych oświadczeń składa najemca, a jedno – dodatkowa osoba zaangażowana w zawarcie umowy. Ta osoba trzecia gwarantuje, że najemca, po opuszczeniu mieszkania, będzie miał gdzie zamieszkać. Oświadczenie z pkt. 1 ) musi mieć formę aktu notarialnego, a to z pkt. 2) można złożyć pisemnie. Natomiast oświadczenie z pkt. 3) można złożyć pisemnie. Jednak wynajmujący może zażądać, aby osoba je składająća poświadczyła notarialnie swój podpis na dokumencie. Robi się to po to, aby nie było wątpliwości, że osoba składająca taką deklarację faktycznie jest tą, która dysponuje lokalem i może wziąć najemcę pod swoje skrzydła. Podpis notarialnie poświadczony jest u notariusza nieco tańszą usługą niż sporządzenie całego aktu notarialnego.
Strony umawiają się, kto ponosi koszty wizyty u notariusza. W ogłoszeniach o najmie ten koszt czasem bierze na siebie wynajmujący, a czasem musi go ponieść najemca.
Na jaki okres można zawrzeć umowę najmu okazjonalnego?
Umowa najmu okazjonalnego dedykuje się osobom, które zawierają ze sobą umowę na czas określony, nie dłuższy niż 10 lat. Dlaczego akurat 10 lat? Po rozwiązanie tej zagadki trzeba sięgnąć do kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim umowę najmu zawartą na czas dłuższy niż 10 lat uważa się za umowę zawartą na czas nieokreślony. To z kolei generuje konsekwencje w postanowieniach o wypowiedzeniu umowy. Dlatego żeby umowa korzystała z przywilejów najmu okazjonalnego, trzeba w niej z góry zastrzec, na jaki czas ma być zawarta.
Jakie postanowienia o czynszu warto zawrzeć w umowie najmu okazjonalnego?
Przede wszystkim warto opisać, czy czynsz można zmieniać czynsz w trakcie umowy najmu. To pierwsze korzystniejsze jest dla właściciela lokalu, to drugie zapewne bardziej dla najemcy. Jeśli z góry w umowie nie wpiszemy, czy i jak czynsz można zmienić czynsz, wprowadzenie nowej stawki jako zmiany do umowy może powodować pewne komplikacje. Dlaczego? Ponieważ wynajmujący może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie.
Kiedy można wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego?
Umowy najmu okazjonalnego, jako zawartej na czas oznaczony, co do zasady nie wypowiada się. W idealnym świecie powinna się ona kończyć (rozwiązać) z upływem okresu, na jaki została zawarta. W praktyce jednak są takie sytuacje, które uprawniają wynajmującego do wypowiedzenia najemcy takiej umowy. I są to sytuacje dokładnie wymienione w ustawie – tylko one mogą być podstawą wypowiedzenia.
Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:
1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub,
3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.
Zgłoszenie najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego
Zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego to bardzo ważny obowiązek właściciela lokalu. Konsekwencje zaniechania tego obowiązku mogą być dotkliwe. W zasadzie pozbawiają wynajmującego korzyści, jakie niesie ze sobą zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego. Jedną z nich jest ta, że w takiej sytuacji właściciel nie może podwyższyć czynszu, nawet jeśli takie prawo zastrzegł sobie w umowie.
Jednak dotkliwsza jest druga konsekwencja. Ponieważ jeśli właściciel nie zgłosi umowy do naczelnika urzędu skarbowego, wtedy na nic nie przyda mu się oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji w akcie notarialnym. Innymi słowy, jeśli wynajmujący nie zgłosi umowy do skarbówki, to pozbędzie się skutecznego narzędzia do eksmisji niechcianego najemcy.
Dlatego tej kwestii osobne przepisy poświęca ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z nimi właściciel zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Na żądanie najemcy właściciel ma obowiązek przedstawić potwierdzenie tego zgłoszenia.
Kiedy i jak można eksmitować najemcę, który nie chce opuścić mieszkania?
Ustawa przewiduje szczególny, szybki tryb pozbycia się najemcy, który okupuje mieszkanie po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu mieszkania. Specjalne przepisy przyspieszają bowiem procedurę sądową, nakazującą opuścić lokal. Jeśli właściciel ma podpisane przez najemcę u notariusza oświadczenie o poddaniu się egzekucji, to może w sądzie złożyć wniosek o nadanie klauzuli wykonalności temu aktowi notarialnemu. Do takiego wniosku właściciel powinien dołączyć:
1) żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą;
2) dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela;
3) potwierdzenie zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego.
Żądanie opróżnienia lokalu
Zanim jednak taki wniosek złoży do sądu, właściciel musi wezwać najemcę do opróżnienia mieszkania, które ten zajmuje. Zgodnie z przepisami takie żądanie opróżnienia lokalu zawiera w szczególności:
1) oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;
2) wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego;
3) termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.
Żądanie opróżnienia lokalu właściciel musi być sporządić na piśmie z jego urzędowo poświadczonym podpise. Takie urzędowe poświadczenie można zrobić u notariusza.
Dedykowana umowa najmu okazjonalnego dla Ciebie
Rozumiemy, że każda sprawa jest inna i może się okazać, że w Twoim przypadku będzie potrzebne przygotowanie odrębnej, dedykowanej, dopasowanej wyłącznie do Twojej sytuacji umowy najmu okazjonalnego. Jeśli chcesz, abyśmy przygotowały dla Ciebie taką umowę, uwzględniając Twoją indywidualną sytuację, napisz do nas. Przygotowując dla Ciebie dedykowaną umowę najmu okazjonalnego, ocenimy całościowo Twoją sytuację i wyjaśnimy Ci wątpliwości, które możesz mieć jako najemca lub wynajmujący.
W podsumowaniu
Jeśli jesteś właścicielem mieszkania, zawarcie umowy najmu okazjonalnego jest bardzo dobrym pomysłem. Kwestii ochrony praw lokatora i tak nie ominiesz, natomiast umowa oraz dodatkowe oświadczenia pomogą Ci łatwiej zabezpieczyć Twoje prawa. Takie umowy stają się coraz powszechniejsze w obrocie, dlatego też coraz więcej najemców ma świadomość, że aby móc korzystać z wynajętego mieszkania, muszą złożyć oświadczenie u notariusza.
Na tę okoliczność, zespół ekspertek – radczyń prawnych z kancelarii armińska radcowie prawni – przygotował dla Ciebie wzór umowy najmu okazjonalnego. Kupisz go w naszym sklepie internetowym. Do wzoru dołączyłyśmy wszystkie niezbędne załączniki w postaci protokołu zdawczo-odbiorczego oraz niezbędnych oświadczeń, w tym treść oświadczenia, które można przedstawić u notariusza. Dodatkowym dokumentem jest wzór żądania opuszczenia mieszkania, które wynajmujący obowiązany jest wysłać najemcy, zanim wystąpi o jego eksmisję.
Chcesz porozmawiać o możliwościach Twojej firmy w kontekście prawnym? Skontaktuj się z nami: kontakt@arminska.pl
Niniejszy artykuł ma wyłącznie funkcję informacyjną i publicystyczną i nie stanowi porady prawnej. Jest efektem pracy i wiedzy jego autora. Jeśli potrzebujesz porady prawnej lub oceny prawnej Twojej konkretnej sytuacji, skontaktuj się z radcą prawnym i poproś o indywidualną opinię.
